Câmara Municipal de Penela

Áreas de Reabilitação Urbana

O Regime Jurídico de Reabilitação Urbana (RJRU) – Lei n.º 32/2012 de 14 de agosto – estabelece a
necessidade do município que pretenda levar a cabo a delimitação de uma Área de Reabilitação
Urbana (ARU), definir o quadro dos benefícios fiscais associados aos impostos municipais sobre o
património e garantir aos proprietários o acesso a apoios e incentivos fiscais, e financeiros à
reabilitação urbana.
Já foram aprovadas as delimitações das seguintes Áreas de Reabilitação Urbana:
• Área de Reabilitação Urbana de Penela;
• Área de Reabilitação Urbana do Rabaçal;
• Área de Reabilitação Urbana de Podentes;
• Área de Reabilitação Urbana do Espinhal;
• Área de Reabilitação Urbana da Cumieira;
• Área de Reabilitação Urbana do Esquio;
• Área de Reabilitação Urbana do Pessegueiro;
• Área de Reabilitação Urbana Ferraria de São João;
• Área de Reabilitação Urbana dos Pardieiros;

Deste modo, com a aprovação das ARU(s), os proprietários cujos prédios urbanos sejam abrangidos
pela sua delimitação passam a usufruir dos seguintes benefícios fiscais:
Benefícios fiscais de âmbito geral:
o Imposto sobre Rendimentos de pessoas Coletivas (IRC)
o Imposto sobre o Rendimento Singular (IRS)
Benefícios fiscais de âmbito municipal:
o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI)
o Imposto Municipal sobre Transmissões onerosas de Imóveis (IMT)
Outros benefícios fiscais:
o Taxas Municipais
o Outros apoios

BENEFÍCIOS FISCAIS ASSOCIADOS AOS PROCESSOS DE REABILITAÇÃO URBANA

De acordo com o disposto na alínea e) do artigo 30.º do RJRU, com a delimitação de uma Área de
Reabilitação Urbana, fica o município obrigado à apresentação de um Quadro de Apoios e Incentivos
às ações de reabilitação executadas pelos proprietários. Para usufruir dos benefícios fiscais ao abrigo
do artigo 71.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF), as obras a efetuar terão obrigatoriamente
que obter um aumento de dois níveis do estado de conservação do imóvel ou fração e cuja
construção, legalmente existente, tenha sido concluída há pelo menos 30 anos1. Sendo que para o
efeito deverão ser realizadas duas visitas técnicas, de forma a aferir o nível de conservação antes e
depois das obras, de acordo com o estipulado no Decreto-Lei n.º 266-B/2012, de 31 de dezembro,
mediante a aplicação da Ficha de Avaliação do Nível de Conservação de Edifícios, constante em
Anexo (tendo por base a ficha da Portaria n. º1192-B/2006, de 3 de novembro).
De facto, o artigo 71.º do EBF estabelece um conjunto de incentivos específicos em matéria de
reabilitação urbana para prédios urbanos objeto de ações de reabilitação localizados em ARU e cujas
obras se tenham iniciado após janeiro de 2008 e se venham a concluir até dezembro de 2020.
Com a aprovação de uma ARU (e publicação em sede de Diário da República), os proprietários cujos
prédios urbanos sejam abarcados por esta delimitação e cujas obras de reabilitação se realizam na
baliza temporal referida anteriormente (2008-2020), passam a usufruir dos benefícios fiscais
apresentados a seguir.

Quadro de Benefícios Fiscais
Benefícios fiscais de âmbito geral

O Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF), mais concretamente através da criação de um regime
extraordinário de apoio à reabilitação urbana, estabelece um conjunto de incentivos específicos em
matéria de reabilitação urbana para prédios urbanos objeto de ações de reabilitação.

 

Âmbito Fiscal

Benefícios

Imposto sobre o Rendimentos de pessoas Coletivos (IRC)

  •   Ficam isentos de IRC os rendimentos de qualquer natureza obtidos por fundos de investimento imobiliário que operem de acordo com a legislação nacional, desde que se constituam entre 1 de janeiro de 2008 e 31 de dezembro de 2013 e pelo menos 75% dos seus ativos sejam bens imóveis sujeitos a ações de reabilitação realizadas nas áreas de reabilitação urbana. (Números 1 e 2 do artigo 71.º do EBF).

Imposto sobre o Rendimento Singular (IRS)

  •   Os rendimentos respeitantes a unidades de participação nos fundos de investimento referidos no número anterior, pagos ou colocados à disposição dos respetivos titulares, quer seja por distribuição ou mediante operação de resgate, são sujeitos a retenção na fonte de IRS ou de IRC, à taxa de 10%, excetuando as situações referidas no EBF. (n.º 2 do artigo 71.º do EBF);
  •   O saldo positivo entre as mais-valias e as menos-valias resultantes da alienação de unidades de participação nos fundos de investimento referidos no n.º 1 é tributado à taxa de 10 % quando os titulares sejam entidades não residentes a que não seja aplicável a isenção prevista no artigo 27.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais ou sujeitos passivos de IRS residentes em território português que obtenham os rendimentos fora do âmbito de uma atividade comercial, industrial ou agrícola e não optem pelo respetivo englobamento. (n.º 3 do artigo 71.º do EBF);
  •   São dedutíveis à coleta, até ao limite de 500€, 30% dos encargos suportados pelo proprietário relacionados com a reabilitação de imóveis localizados em Área de Reabilitação Urbana e recuperados nos termos das respetivas estratégias de reabilitação ou imóveis arrendados passíveis de atualização faseada das rendas nos termos dos artigos 27.º e seguintes do NRAU que sejam objeto de ações de reabilitação. (n.º 4 do artigo 71.º do EBF);
  •   As mais-valias auferidas por sujeitos passivos de IRS residentes em território português são tributadas à taxa autónoma de 5%, sem prejuízo da opção pelo englobamento, quando sejam inteiramente decorrentes da alienação de imóveis situados em Área de Reabilitação Urbana, recuperados nos termos das respetivas estratégias de reabilitação. (n.º 5 do artigo 71.º do EBF);
  •   Os rendimentos prediais auferidos por sujeitos passivos de IRS residentes em território português, são tributadas à taxa de 5%, sem prejuízo da opção pelo englobamento, quando sejam inteiramente decorrentes do arrendamento de imóveis situados em Área de Reabilitação Urbana, recuperados nos termos das respetivas estratégias de reabilitação ou imóveis arrendados passíveis de atualização faseada das rendas nos termos dos artigos 27.º e seguintes do NRAU, que sejam objeto de ações de reabilitação. (n.º 6 do artigo 71.º do EBF).

Imposto sobre o Valor Acrescentado (IVA)

Às seguintes verbas aplica-se a taxa reduzida de 6%:

  •   Empreitadas de reabilitação urbana, tal como definida em diploma específico, realizadas em imóveis ou em espaços públicos localizados em áreas de reabilitação urbana (áreas críticas de recuperação e reconversão urbanística, zonas de intervenção das sociedades de reabilitação urbana e outras) delimitadas nos termos legais, ou no âmbito de requalificação e reabilitação de reconhecido interesse público nacional;
  •   As empreitadas de reabilitação de imóveis que, independentemente da localização, sejam contratadas diretamente pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), bem como as que sejam realizadas no âmbito de regimes especiais de apoio financeiro ou fiscal à reabilitação de edifícios ou ao abrigo de programas apoiados financeiramente pelo IHRU. (Lista I anexa ao Código do IVA).

Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI)

  •   Estão isentos de IMI os prédios classificados como Monumentos Nacionais e os prédios individualmente classificados como de interesse público, ou de interesse municipal, nos termos da legislação aplicável. (Artigo 44.º do EBF);
  •   Ficam isentos de IMI os prédios urbanos objeto de reabilitação urbanística, pelo período de três anos a contar do ano, inclusive, da emissão da respetiva licença camarária. (Artigo 45.º do EBF);
  •   Ficam isentos de IMI os prédios ou parte de prédios urbanos habitacionais construídos, ampliados, melhorados ou adquiridos a título oneroso, destinados à habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, cujo rendimento coletável, para efeitos de IRS, no ano anterior, não seja superior a € 153 300, e que sejam efetivamente afetos a tal fim, no prazo de seis meses após a aquisição ou a conclusão da construção, da ampliação ou dos melhoramentos, salvo por motivo não imputável ao beneficiário, devendo o pedido de isenção ser apresentado pelos sujeitos passivos até ao termo dos 60 dias subsequentes àquele prazo. (Números 1,2,3,4 e 5 do artigo 46.º do EBF);
  •   Ficam igualmente isentos de IMI os prédios ou parte de prédios construídos de novo, ampliados, melhorados ou adquiridos a título oneroso, quando se trate da primeira transmissão, na parte destinada a arrendamento para habitação, desde que reunidas as condições legalmente exigidas, iniciando-se o período de isenção a partir da data da celebração do primeiro contrato de arrendamento. (números 1, 3, 4 e 5 do artigo 46.º do EBF);
  •   Os prédios urbanos objeto de ações de reabilitação são passíveis de isenção de IMI por um período de 5 anos, a contar do ano, inclusive da conclusão da mesma reabilitação, podendo ser renovada por um período adicional de 5 anos. As ações de reabilitação têm que ter iniciado após 1 de janeiro de 2008 e estar concluídas até 31 de dezembro de 2020;
  •   Os prédios urbanos têm que se localizar em Áreas de Reabilitação Urbana ou têm de ser prédios arrendados passíveis de atualização faseada das rendas nos termos dos artigos 27.º e seguintes do NRAU. Esta isenção está dependente de deliberação da Assembleia Municipal do respetivo município onde se insere o prédio urbano. (Números 7, 19, 20, 21, 22 e 23 do artigo 71.º do EBF).

Imposto Municipal sobre Transmissões onerosas de Imóveis (IMT)

  •   Ficam isentas de IMT as aquisições de prédios classificados como de Interesse Nacional, de Interesse Público ou de Interesse Municipal, nos termos da legislação aplicável (Lei n.º 107/2001, de 8 de setembro). (alínea g) do artigo 6.º do Código do IMT);
  •   Ficam isentas de imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis as aquisições de prédios urbanos destinados a reabilitação urbanística, desde que, no prazo de três anos a contar da data de aquisição, o adquirente inicie as respetivas obras,
  •   São isentas de IMT as aquisições de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano destinado exclusivamente a habitação própria e permanente, na primeira transmissão onerosa do prédio reabilitado, quando localizado em Área de Reabilitação Urbana. As ações de reabilitação têm que ter iniciado após 1 de janeiro de 2008 e estar concluídas até 31 de dezembro de 2020. Os prédios urbanos têm que se localizar em Áreas de Reabilitação Urbana ou têm de ser prédios arrendados passíveis de atualização faseada das rendas nos termos dos artigos 27º e seguintes do NRAU. Esta isenção está dependente de deliberação da Assembleia Municipal do respetivo município onde se insere o prédio urbano. (Números 8, 19, 20, 21, 22 e 23 do artigo 71.º do EBF);

 

Para usufruir da taxa reduzida de 6% no IVA, em empreitadas de reabilitação urbana, bastará ao
interessado solicitar uma declaração, a emitir pela Câmara Municipal ou por outra entidade
legalmente habilitada, a confirmar que as obras de reabilitação a executar incidem sobre imóveis ou
frações abrangidas pelo perímetro de intervenção da ARU.

 

Benefícios Fiscais de âmbito municipal
Assim e conforme se encontra previsto no artigo 14.º do RJRU, as propostas de delimitação das ARU
do município de Penela, encontram-se acompanhadas pelo quadro de benefícios fiscais associados
aos impostos municipais, nomeadamente, o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e o Imposto
Municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT). Para além destes, encontram-se ainda
previstos incentivos em taxas, licenças e outros que visam a redução dos custos dos proprietários
ou promotores na realização das ações de reabilitação.
Deste modo, com a aprovação da delimitação das ARU, os proprietários cujos prédios urbanos
sejam abrangidos por estas delimitações e cujas obras de reabilitação se realizam no horizonte
temporal anteriormente referido (2008-2020), passam a usufruir dos seguintes benefícios fiscais de
âmbito municipal:

Âmbito Fiscal

 

Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI)

Ø  Isenção - Por um período de 5 anos para prédios urbanos, objeto de ações de reabilitação.

Imposto Municipal sobre Transmissões onerosas de Imóveis

(IMT)

Ø  Isenção – Nas aquisições de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano destinado exclusivamente a habitação própria e permanente, na primeira transmissão onerosa do prédio reabilitado.

Taxas Municipais

 

Obras sujeitas a controlo prévio

Isenção de taxas referentes a:

Ø  Licenciamento, comunicação prévia e autorização das operações urbanísticas;

Ø  Emissão de alvarás;

Ø  Pela realização de vistorias;

Ø  Isenção de taxas de publicidade comercial associada a imóveis em reabilitação.

 

Obras isentas de controlo prévio

Isenção de taxas referentes a:

Ø  Taxas devidas pela realização de operações urbanísticas conducentes a ações de reabilitação, independentemente de serem elegíveis para candidatura a benefícios fiscais

 

Ocupação

Via Pública

Isenção de taxas referentes a:

Ø  Taxas devidas por ocupação de domínio público.

 

Apoios

Cedências dos serviços de arqueologia

 

Ø  Acompanhamento por arqueólogo durante a execução da obra.

 

CONDIÇÕES DE ACESSO AOS BENEFÍCIOS FISCAIS

O acesso de um proprietário de um prédio (ou fração) urbano ao conjunto dos benefícios fiscais descritos anteriormente, não é automático e indistinto, uma vez que o acesso a benefícios fiscais decorrentes da execução de obras de reabilitação urbana depende necessariamente de uma avaliação, com vista a apreciar o cumprimento de critérios de elegibilidade.

A comprovação do início e da conclusão das ações de reabilitação é da competência da Câmara Municipal, incumbindo-lhes certificar o estado dos imóveis, antes e após as obras compreendidas na ação de reabilitação - através de vistorias, onde será possível realizar uma despistagem das principais anomalias e obter resultados com um grau de rigor adequado ao objetivo de determinação do nível de conservação.

Segundo a alínea c) do número 23 do artigo 71º do Estatuto de Benefícios Fiscais, o “estado de conservação” de um edifício ou fração é determinado nos termos do disposto no Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) e no Decreto-Lei n.º 266-B/2012, de 31 de dezembro. De acordo com esta legislação, a análise do Estado de Conservação terá como base o Método de Avaliação do Estado de Conservação dos edifícios (MAEC), publicado pela Portaria nº 1192-B/2006, de 3 de novembro que aprova o modelo de Ficha de avaliação do imóvel de conservação de edifícios, define os critérios de avaliação e estabelece as regras para a determinação do coeficiente de conservação.

Esta avaliação tem como objetivo verificar que as obras de reabilitação executadas sobre o prédio ou fração contribuem para uma melhoria de um mínimo de 2 níveis face à avaliação inicial, para obtenção de Benefícios Fiscais, e de acordo com os seguintes níveis:

 

Nível de Anomalia

Estado de

Conservação

Nível Estado de

Conservação

Muito ligeira

Ø  Ausência de anomalias ou anomalias sem significado.

Excelente

5

Ligeiras

Ø  Anomalias que prejudicam o aspeto e que requerem trabalhos de limpeza, substituição ou reparação de fácil execução.

Bom

4

Médias

  • Anomalias que prejudicam o aspeto e que requerem trabalhos de correção de difícil execução;
  • Anomalias que prejudicam o uso e conforto e que requerem trabalhos de correção de fácil execução.

Médio

3

Graves

  • Anomalias que prejudicam o uso e conforto e que requerem trabalhos de correção de difícil execução; 
  • Anomalias que colocam em risco a saúde e a segurança, podendo motivar acidentes sem grande gravidade, e que requerem trabalhos de correção de fácil execução.

Mau

2

Muito Graves

  • Anomalias que colocam em risco a saúde e a segurança, podendo motivar acidentes sem grande gravidade, e que requerem trabalhos de correção de difícil execução;
  • Anomalias que colocam em risco a saúde e segurança, podendo motivar acidentes graves ou muito graves ou Ausência/inoperacionalidade de infraestrutura básica.

Péssimo

1

 

INSTRUÇÃO DE CANDIDATURA

 

A instrução do processo de obras é efetuada mediante o procedimento aplicável, Licença ou Comunicação Prévia, em função da obra a executar, de acordo com os elementos constantes no Regulamento Municipal de Urbanização e Edificação (RMUE) e na Portaria n.º 113/2015, de 22 de abril.

A instrução da candidatura dos benefícios fiscais obriga ao preenchimento do Requerimento de Reabilitação Urbana / Benefícios Fiscais, o qual inclui o pedido de visita técnica, referenciando no requerimento o número de processo associado ao pedido de obras.

Para o efeito da instrução da candidatura são necessários os seguintes documentos:

Ø  Requerimentos:

o   Candidatura a benefícios fiscais – Avaliação Inicial do Estado de Conservação;

o   Pedido de Avaliação Final – Avaliação Final do Estado de Conservação;

o   Pedido de Certidões ao Abrigo do Artigo 71.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais.

Ø  Documentos de identificação do requerente;

Ø  Caderneta predial,

Ø  Planta de localização.

Para efeitos em regime de arrendamento deve ainda apresentar:

Ø  Contrato de arrendamento;

Ø  Autorização do proprietário (caso seja o inquilino a requerer a candidatura).

Para os edifícios em propriedade horizontal deve ainda apresentar:

Ø  Fotocópia autenticada do título constitutivo da propriedade horizontal;

Ø  Cópia da ata de deliberação da Assembleia de condóminos que tenha determinado a realização de obras.

 

 

FLUXOGRAMA DA TRAMITAÇÃO DA CANDIDATURA – BENEFÍCIOS FISCAIS

 

 



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